Biaya-Biaya Proses KPR

Pada saat aplikasi kredit rumah Anda disetujui Bank, Anda akan dikenakan biaya terkait fasilitas kredit tersebut. Biaya ini biasanya berkisar antara 5-7% dari keseluruhan plafond kredit Anda. Biaya ini tentunya diluar biaya pajak jual beli yang diwajibkan kepada penjual dan pembeli rumah. Pada rumah yang baru, Anda juga akan dikenakan biaya PPN. Tapi biasanya harga yang ditawarkan oleh developer untuk penjualan rumah baru sudah termasuk biaya PPN tersebut.


Biaya yang wajib Anda penuhi pertama kali adalah biaya appraisal. Biaya ini dikenakan berkisar antara 250 ribu s/d 350 ribu. Biaya ini oleh bank akan dibayarkan pada perusahaan penilai agunan/perusahaan appraisal. Perusahaan ini bertugas untuk menaksir harga tanah dan bangunan yang ingin Anda beli. Biaya ini dikenakan pada saat Anda mengajukan fasilitas kredit. Apabila setelah dilakukan penilaian kemudian Anda tidak jadi mengambil fasilitas kredit dimaksud maka biaya tersebut akan hangus. Artinya Anda tidak akan mendapatkan penggantian. Nah hasil penilaian agunan ini akan menentukan berapa harga rumah dan berapa plafond kredit yang akan diberikan oleh bank.



Kemudian apabila fasilitas kredit Anda disetujui oleh bank, maka Anda akan dikenakan biaya sebagai berikut :
BIAYA YANG DIKENAKAN OLEH BANK

Bank akan mengenakan biaya-biaya sebagai berikut :
1.    Biaya provisi, biasanya bank mengenakan biaya provisi sebesar 0,5 s/d 1% dari plafond kredit. Ada pula bank yang tidak mengenakan biaya ini.
2.    Biaya Administrasi, ada bank yang menerapkan biaya administrasi fix untuk plafond kredit sampai dengan jumlah tertentu. Misalkan saja ditetapkan biaya adminsitrasi sebesar Rp 250.000. Ada juga bank yang menerapkan biaya administrasi dengan prosentase tertentu dari plafond kredit (jumlah kredit yang disetujui) misalnya 1%.
3.    Biaya asuransi jiwa, besarnya biaya asuransi jiwa ini tergantung dari usia Anda saat mengajukan kredit. Bank memiliki perhitungan tersendiri untuk menetapkan biaya ini.
4.    Biaya Asuransi Kebakaran, biaya  ini juga dikenakan oleh bank dalam rangka melindungi jaminan berupa bangunan apabila suatu hari terjadi risiko kebakaran.
5.    Hold 1 kali angsuran. Misalkan bank sudah mendapatkan angka plafond pinjaman Anda dan telah ada nilai angsuran tiap bulannya. maka bank akan melakukan hold 1 kali angsuran, dimana uang ini akan disimpan pada rekening Koran pinjaman Anda dan tidak dapat dicairkan sampai jangka waktu kredit berakhir.


BIAYA YANG DIKENAKAN NOTARIS

Dalam melakukan kredit tersebut, bank akan berhubungan dengan notaris untuk memproses segala sesuatu yang berkaitan dengan aspek hukum kredit maupun obyek rumah yang dibeli. Biaya ini cenderung fixed. Biaya-biaya ini akan ditagih oleh bank untuk kemudian diserahkan pada notaris antara lain :
1.    Biaya Cek Sertifikat, ini merupakan biaya yang harus dikeluarkan dalam rangka melakukan pengecekan kebenaran Sertifikat rumah yang dibeli. Namun sebelum melakukan jual beli dan melakukan proses kredit, Anda juga perlu melakukan sendiri pengecekan sertifikat di kantor pertanahan.
2.    Biaya Perjanjian Kredit, perjanjian kredit yang dibuat oleh notaries juga dikenakan biaya sesuai ketentuan yang berlaku.
3.    Akta Jual Beli, biaya akta jual beli dikenakan terhadap surat jual beli yang timbul dari proses jual beli rumah tersebut.
4.    Bea Balik Nama, setelah terjadi jual beli maka diperlukan biaya untuk balik nama dari nama penjual ke nama pembeli.
5.    APHT. APHT adalah Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Pada saat terjadi kredit maka hak tanggungan (rumah) yang sudah bersertifikat atas nama pembeli akan dibebankan hak tanggungan di kantor pertanahan.
6.    Pembebanan HT (Hak Tanggungan). Dalam rangka membebankan hak tanggungan diperlukan biaya pembebanan hak tanggungan untuk keperluan pengurusan di kantor pertanahan.

Selain biaya-biaya kredit yang harus Anda tanggung itu, Anda juga perlu menyiapkan dana untuk membayar pajak jual beli.
Perhitungan Pajak Jual Beli
Pajak Penjual : 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), biasanya tercantum di PBB
Pajak pembeli (dikenakan kepada Anda sebagai pembeli dan debitur): 5% dari (NJOP - 60 juta), angka 60 juta khusus untuk daerah Jakarta, untuk lokasi di luar Jakarta seharusnya lebih murah.
Untuk mempermudah ancang2 perhitungan Anda, biasanya biaya-biaya itu semua (BIAYA KREDIT + NOTARIS + PAJAK) totalnya sekitar 10%-12% dari harga rumah.
Semoga bermanfaat...

READ MORE » Biaya-Biaya Proses KPR

Apa Itu Bunga Flat, Efektif, Fixed & Floating | Bunga Bank

Banyak orang yang tidak berkecimpung dalam bidang keuangan yang bingung membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating. Tulisan singkat ini semoga bisa membantu.

SISTEM BUNGA FLAT
Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk kredit barang konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau kredit tanpa agunan (KTA). Dengan menggunakan sistem bunga flat ini maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. Misalnya besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan komposisi porsi pokok 750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir porsinya akan tetap sama.

Untuk menghitung besarnya angsuran dengan menggunakan sistem bunga flat ini sebenarnya cukup sederhana, misalnya jika kita hendak membeli mobil seharga IDR 150 juta, maka:
a. harga mobil itu IDR 150 juta,
b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta.
c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun
d. tenor pinjaman tiga tahun

angsurannya per bulannya menjadi:
= (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan
= 138 juta / 36 bulan
= IDR 3.833.334

di dalam angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu terdapat porsi pokok sebesar IDR 3.333.334 dan bunga sebesar IDR 500.000. Dengan demikian jika kita hendak melakukan early repayment atau pelunasan awal, tinggal dihitung saja, kita sudah berapa kali kita membayar angsuran dan dikalikan jumlah porsi pokok hutang itu.

SISTEM BUNGA EFEKTIF
Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang semisal KPR atau kredit investasi.

Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal kredit akan sangat besar di salam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan pelunasan awal maka jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup besar.

Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing memiliki kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur. Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok hutang awal.

Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika kita membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari sistem bunga flat.

Berdasarkan hitung-hitungan kasar saya, nominal yang dihasilkan perhitungan suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif; misalnya kredit dengan bunga 5% flat itu kira-kira sama dengan kredit 10% bunga efektif.

Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya besarnya angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu jika menggunakan metode perhitungan bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu sekitar 10%. Sedangkan jika kita menggunakan sistem efekti dengan tingkat suku bunga 5%, maka besarnya angsuran hanya IDR 3.596.508.

FIXED VS FLOATING
Sesuai dengan namanya, suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit, sedangankan suku bunga floating, artinya bunga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung kondisi pasar.

Jadi jika membandingkan maka flat >< efektif dan fixed >< floating. Biasanya terdapat kombinasi, yaitu flat-fixed, artinya bunganya pakai sistem flat dan bersifat tetap selama masa kredit; dan efektif-floating, yaitu menggunakan sistem bunga efektif dan besaran bunga bisa berubah tergantung kondisi pasar finansial.

READ MORE » Apa Itu Bunga Flat, Efektif, Fixed & Floating | Bunga Bank

Biaya Balik Nama Pada Proses KPR

Biaya ini merupakan biaya jasa perubahan nama pada sertifikat dan pemilik lama kepada Anda sebagai pemilik baru. Proses balik nama sertifikat dan pemilik lama kepada Anda sebagai pembeli baru bisa dilakukan setelah Akta Jual Beli dibuat.

Biaya Jasa Notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) Biaya-biaya jasa kenotarisan merupakan biaya yang harus dibayarkan kepada notaris atas pemakaian jasanya. Jasa yang dimaksud adalah pelayanan dalam pengurusan dokumen legal untuk transaksi jual beli rumah dan pengikatan kredit. Besarnya maksimal 1% dan NJOP (Nilal Jual Objek Pajak) yang dalam hal ini bangunan dan tanah. Adapun nilainya masih, bisa dinegosiasi lagi. Biaya Perolehan atas Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang selanjutnya disebut pajak. Sedangkan perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan hukum.

READ MORE » Biaya Balik Nama Pada Proses KPR